מאת: רז הר זהב
כמה כסף ביד צריך כדי לקנות דירה? כל זוג צעיר שואל את השאלה הזו, ואם תרצו, המשאלה הזו. יש בהחלט הרבה זוגות שעבורם זו משאלה של ממש, כי למי יש 400 אלף ₪ ביד..? אם לא קיבלת ירושה, או פוטרת עם פיצויים מוגדלים, כנראה שאין לך את הסכום הזה. אז החלטתי לבדוק את הענין הזה ברצינות עם יועץ משכנתאות מומחה ומתוקשר- יהושע ירחיב . מסתבר שבהרבה מקרים אפשר להתקדם עם הון עצמי של 10% משווי הדירה. מאמינים? בואו נבדוק במה מדובר.
כמה באמת צריך ביד כדי להתקדם לרכישת דירה?
בואו נתחיל מהשורה התחתונה. יש כיום אופציה לרכוש בית ולקבל 90% מימון! זה יכול להיות מימון בנקאי משולב. כלומר חלק מהסכום כמשכנתא לשנים רבות, וחלק כהלוואה צדדית בריבית בנקאית מצוינת. וזה יכול להיות גם מימון חוץ בנקאי מלא לשנים רבות כמשכנתא לכל דבר, שכמובן גם אפשר למחזר אותה בהמשך הדרך. זו ממש הזדמנות חדשה שנותנת פתח להרבה זוגות צעירים וגם מבוגרים שעד היום ממש זרקו את הכסף לשכירות במשך שנים ארוכות, בלי שנשאר להם משהו ביד, ורוצים לעשות את הקפיצה משכירות לרכישת דירה. עד היום זה היה כמעט בלתי אפשרי בגלל ההון העצמי הגבוה שנדרש כדי לקבל משכנתא. עכשיו זה נהיה אפשרי.
נשמע מעניין מאוד. תן לנו יותר פרטים..
כעיקרון, בהתאם להוראות המפקח על הבנקים, הם רשאים לתת משכנתא מקסימום 75% מערך הנכס הנרכש. את יתרת עלות הרכישה צריך הרוכש להביא מההון העצמי שלו. כלומר לא ניתן לרכוש נכס אם אין לך 25% מהשווי שלו.
שים לב, לא מדובר על מחיר העסקה בין המוכר לקונה, אלא על שווי הנכס לפי שמאי של הבנק. השמאים של הבנקים מטבע הדברים נוטים להעריך את הנכס קצת פחות משוויו האמיתי, כדי לבטח את עצמם, במקרה של קושי בהחזרת תשלומי המשכנתא על ידי הרוכשים. כך יוצא במקרים לא מעטים, שהבנק ייתן אפילו פחות מ-75% ממחיר הנכס הנקוב בחוזה המכר.
אוקי, אז איך מגיעים למימון של 90%?
ראשית, למי שיש קשרים חזקים במערכת הבנקאית יכול להשיג 15% נוספים בריבית מצוינת (מעבר ל-75%) כהלוואה צדדית ל-10 שנים. זה מה שנקרא "אם יש לך קשרים, אתה לא צריך פרוטקציה".. שנית, כפי שהזכרתי קודם, מדובר בהגבלה שהטיל בנק ישראל על הבנקים. אבל יש גופי מימון שהם לא בנקים. חברות ביטוח גדולות שהם למעשה גופים פיננסיים גדולים מאוד, שלא כפופים להוראות בנק ישראל, כגון מנורה, הפניקס ועוד, יכולות לתת משכנתא בתנאים שונים לגמרי. כעת אחת החברות הגדולות הללו, החליטה “להגדיל ראש” ולתת אפשרות מימון עד 90% מערך הנכס.
זה אומר למעשה שגם מי שיש לו הון עצמי קטן יחסית, או שהוא יכול להשיג את ההון העצמי בדרכים אחרות, כגון בהלוואה רגילה, יש לו אפשרות לרכוש נכס.
אתם מוזמנים לפגישת ייעוץ פרונטלית או טלפונית ללא עלות. המשרד שלנו – אקזיט יד ביד משכנתאות – נמצא ביד בנימין רחוב השלו 69. הפגישה חינם היא הטבה שאנחנו נותנים עד סוף חודש דצמבר.
ליצירת קשר – יהושע 054-2255236 .לינק ישיר לווצאפ http://wa.me/972542255236
זה מתאים לכל אחד?
ממש ממש לא. בדיוק כשם שלא כל אחד יכול לקבל 75% מימון מהבנק, ואפילו לא 50% מימון מהבנק.. כך גם לא כל אחד יכול לקבל 90% מימון. לפני שהבנק (או כל גוף פיננסי אחר) נותן משכנתא, הוא בודק את הלקוח. האם יש לו הכנסות ברמה טובה. הקריטריון הנהוג ברוב הבנקים אומר שגובה ההחזר החודשי (ההתחלתי) למשכנתא לא יעלה על 33% מגובה ההכנסה הפנויה של מקבל המשכנתא. ישנם מקרים בהם ניתן “למתוח” את הקריטריון הזה ל-40% מגובה ההכנסה הפנויה, ואם גם זה לא פותר את הבעיה, ניתן להביא ערב שיחתום על המשכנתא ואז הבנק יתחשב גם בהכנסות של אותו ערב.
כשאתה אומר “הכנסה פנויה”, למה אתה מתכוון?
לכולנו יש הוצאות רבות ומגוונות, מהן קבועות ומהן משתנות. כשאומרים "הכנסה פנויה" לא מתכוונים לסכום כסף שנשאר לחיסכון אחרי תשלום כל ההוצאות החודשיות… מתכוונים לומר שאם יש החזרים חודשיים על הלוואות, הבנק יפחית את סכום ההחזרים החודשיים מסך כל ההכנסות של בני הזוג מקבלי המשכנתא, והתוצאה נקראת "הכנסה פנויה". אבל זה לא מה שבאמת חשוב. הדבר החשוב באמת הוא שכל אדם שלוקח משכנתא או כל הלוואה אחרת, יידע שהוא באמת יכול להחזיר אותה… זה די פשוט.. אם אין יכולת לעמוד בהחזרים החודשיים, אין טעם לקחת משכנתא… אבל אם יש יכולת לעמוד בתשלומים החודשיים, אז כבר ניתן להסתדר עם המערכת הבנקאית. תשאירו לנו את העבודה.
זהו, שכנעת אותי! החלטתי להפסיק לזרוק כסף על שכירות. איך אתה מציע להתקדם, למצוא בית ואחר כך לפנות לייעוץ משכנתא, או ההיפך?
שמח שהשתכנעת. אתה עוד תודה לי.. שתבין, כדי לקבל משכנתא, אתה עובר שני שלבים עיקריים. הראשון הוא קבלת "אישור עקרוני לאחר בדיקת מסמכים" . השני הוא קבלת "אישור סופי" חתימות וקבלת הכספים. לפני קבלת אישור עקרוני, רצוי בהחלט ללכת על רכישת בית רק אחרי שהמסמכים שלנו נבדקו ובהתאם למסמכים קיבלנו אישור עקרוני. רק בדרך הזו אנחנו יודעים מה גובה הסכום שאנחנו יכולים לקבל במשכנתא, ומה גובה ההחזר החודשי. בהתאם לנתונים האלו ניתן לחפש בית מתאים לרכישה.
אם מתחילים בחיפוש בית, בלי שהגשנו מסמכים לבנק וקיבלנו אישור עקרוני אחרי שהמסמכים שלנו נבדקו, לא ניתן לדעת מה טווח המחירים המתאים לנו לרכישת בית.
ליצירת קשר – יהושע 054-2255236 .לינק ישיר לווצאפ http://wa.me/972542255236
מה אתה אומר על עתיד הנדל"ן, האם לדעתך המחירים יירדו או יעלו?
אני לא נביא, ולא מציע לעסוק בספקולציות.. אני חושב שהמציאות חזקה יותר מכל תיאוריה אחרת. כמו ששלמה המלך החכם מכל אדם אמר (קהלת א, ט): "מה שהיה הוא שיהיה, ומה שנעשה הוא שיעשה ואין כל חדש תחת השמש". בוא נבדוק מה קרה למחירי הנדל"ן לאורך למעלה מ-70 שנה מאז שקמה המדינה. היו עליות, היו גם קצת ירידות, אבל בסופו של דבר כל ירידה וכל מיתון התבררו כאתנחתא לפני העלייה הבאה. הגרף עולה ועולה. אז בהחלט יכול להיות שיהיה מיתון במחירי הדירות, ואולי אולי אפילו ירידה קטנה. אבל מי שיקנה היום לא יצטער על כך בעוד 20 שנה…. בסופו של דבר המחירים תמיד עולים. מי שקנה לפני 20 שנה עשה את הצעד הכי נכון. מי שלא קונה היום, ימצא תירוצים גם בעוד 10 שנים וגם בעוד 20 שנה.. הוא פשוט יישאר בלי כלום ביד. חבל.
האם אתה ממליץ לזוגות לרכוש בית במימון 90%?
כמובן שהעדיפות היא לקחת משכנתא בסכום נמוך ככול האפשר. אבל כשאין אפשרות לרכוש נכס עם מימון נמוך, והאפשרות היחידה היא לרכוש נכס עם 90% מימון, זה בהחלט עדיף מאשר להישאר בלי נכס בכלל.
מי שיכול להסתדר עם 85% משכנתא, זה בהחלט עדיף. במקרה הזה אפשר לקחת 75% מהבנק ועוד 10% השלמה מחברה חוץ בנקאית, כך שרוב המשכנתא היא בריבית בנקאית ורק חלק קטן בריבית חוץ בנקאית.
נקודה נוספת שחשוב לציין היא צורך עתידי בסכומים משמעותיים, כגון חתונות ילדים. מי שקונה היום דירה קטנה להשקעה, בעוד 20 שנה כאשר הוא יצטרך לחתן את ילדיו בעזרת ה’, הוא יוכל למכור את הדירה ולממן את ההוצאה העצומה של חתונות ילדים , וכן כל הוצאה משמעותית אחרת.
מה לגבי מי שלא צריך 90% מימון, האם יש סיבה של ממש לשלם על ייעוץ משכנתא?
אני יכול לומר בוודאות מוחלטת שבמקרים רבים ה”חיסכון” של התשלום לייעוץ משכנתא, גורם להפסדים משמעותיים ביותר במשכנתא עצמה. נוכחתי בזה לא פעם ולא פעמיים, כאשר ראיתי משכנתאות שנלקחו ישירות מהבנק (או בעזרת יועצים שלא עושים את מלאכתם נאמנה). מדובר בהפסדים מצטברים של 150 ואפילו 200 אלף ש”ח. הרבה אנשים לא יודעים לחשב נכון את הכדאיות של ריבית נמוכה לעומת סוגי הצמדות שונים. הבנקים יודעים לנצל את זה ולמכור מסלולים שבמבט שטחי נראים זולים, אך למעשה לאורך שנים הם יקרים מאוד. כדי לחשב נכון את המסלולים שנכונים עבור כל לקוח, יש צורך בידע מקצועי. בנוסף לנושא תמהיל המסלולים הנכון שבא לידי ביטוי בחיסכון משמעותי ללקוח, גם בריביות באותם תמהילים. יש הבדל בין מי שבא לבנק לבד, ולמעשה לוקח משכנתא אחת, לבין יועץ מקצועי שמגיע לבנק באופן תדיר ויש לו כוח מיקוח גדול יתר. מסיבות אלו ואחרות, גם מי שלוקח משכנתא רגילה כדאי מאוד שיעשה את זה בעזרת ייעוץ מקצועי ואמין.
ליצירת קשר – יהושע 054-2255236 .לינק ישיר לווצאפ http://wa.me/972542255236
מה לגבי דירה להשקעה?
ניתן להשיג מימון 90% הן לנכס ראשון והן לנכס שני. יש אפילו כאלה הרוכשים נכס ראשון לצורך השקעה. לדוגמה, אם משפחה מתגוררת בבית יקר, ואין להם אפשרות לרכוש את הבית בו הם מתגוררים, עדיין יש להם אפשרות לקנות דירה אחרת להשקעה. כך שבמשך השנים יהיה להם נכס משלהם.
ליצירת קשר – יהושע 054-2255236 .לינק ישיר לווצאפ http://wa.me/972542255236
